Quando il condominio è responsabile e deve risarcire i proprietari dei locali che contengono le cose rovinate dall’acqua e dalle infiltrazioni di umidità. 

Succede all’improvviso, spesso di notte e quando non c’è nessuno: si rompe un tubo dell’acqua, dell’impianto di riscaldamento o dello scarico fognario, e in pochi attimi il box auto diventa completamente allagato. Quando il proprietario arriva si accorge che tutte le sue cose sono completamente rovinate. Infatti quasi tutti usano il box non solo per ricoverare la propria autovettura o la motocicletta, ma anche come cantina e deposito di oggetti vari, che non trovano posto nell’abitazione: suppellettili, vecchi mobili, elettrodomestici, libri, fumetti, giocattoli dei bambini e molto altro ancora.

Ma quando un pavimento è invaso dall’acqua, l’umidità risale e penetra dappertutto, rendendo la maggior parte delle cose inservibili. Non basta asciugare, perché tutto non ritorna come prima. E spesso occorre anche imbiancare le pareti e rifare l’intonaco. Così sorge l’importante domanda: in caso di allagamento del box condominiale, chi paga i danni? Vediamo.

Partiamo dal principio base: di norma, il condominio è responsabile, in qualità di custode dei beni e servizi comuni, di tutti gli eventi causati da omessa o insufficiente cura, manutenzione e pulizia degli impianti che rientrano tra le parti comuni dell’edificio. Tra questi rientrano i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e trasmissione del gas, dell’energia elettrica o per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria, e questo vale – come dispone la legge [1] – «fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini».

Perciò, se ad esempio si rompe un tubo, esterno o interrato, dell’impianto autoclave, o del riscaldamento, situato nel vano autorimessa dell’edificio, e questo provoca l’allagamento dei vari box, il condominio risponde per i «danni cagionati da cose in custodia», a norma dell’art. 2051 del Codice civile. La ripartizione delle spese tra i condomini segue il consueto criterio delle tabelle millesimali che esprimono i valori di proprietà. Se, invece, si accerta che le perdite di acqua provengono da una copertura di proprietà esclusiva (ad esempio, il giardino non condominiale di una villetta al pianterreno), il singolo proprietario deve pagare un terzo delle spese, e gli altri due terzi saranno suddivisi tra tutti i condomini.

La responsabilità del condominio per i danni derivanti dall’allagamento dei box è presunta fino a prova contraria, e viene esclusa solo se il condominio riesce a provare la sussistenza di un «caso fortuito», cioè un evento eccezionale e imprevedibile, che come tale esula dalla sua sfera di vigilanza e controllo, come un’alluvione o un fatto doloso (ad esempio, la picconata data da un condòmino per rompere le tubature).

Se nei locali o impianti di proprietà comune erano in corso dei lavori di ristrutturazione o manutenzione appaltati a ditte esterne, esse potranno essere chiamate a rispondere dei danni arrecati ai proprietari esclusivi dei locali, quando si prova che la responsabilità dell’allagamento deriva da un’errata esecuzione degli interventi. In tali casi, i danneggiati potranno rivalersi, oltre che sul condominio, anche sulle imprese che hanno eseguito i lavori, in base alle regole sul concorso del fatto colposo del terzo [2]. Questo avviene, in ragione – come afferma la giurisprudenza – «del comune contributo causale alla determinazione del danno» [3].

Una nuova sentenza [4] ha stabilito che il condominio deve risarcire al proprietario del box danneggiato dall’allagamento anche i beni di notevole valore che conservava in quei locali. Infatti, anche in questi casi, i principi che abbiamo esaminato, sulla responsabilità del condominio per le cose in custodia, non subiscono nessuna deroga. Nella vicenda esaminata dai giudici si era verificata la rottura di un tubo dell’acqua situato nel piano interrato del fabbricato, e il condominio non era riuscito a provare che ciò fosse accaduto per un evento imprevedibile ed eccezionale.

La valutazione del danno, però, è avvenuta in via equitativa, perché il proprietario dell’autorimessa non ha fornito elementi decisivi per dimostrare in quale stato di conservazione si trovavano prima del sinistro i beni collocati nel box, che di fatto era utilizzato come deposito. Quindi la richiesta risarcitoria, di quasi 4.000 euro, è stata abbattuta, con liquidazione compiuta secondo equità in base all’art. 1226 del Codice civile, a soli 2.500 euro. Questa norma si applica in tutti i casi in cui «il danno non può essere provato nel suo preciso ammontare»: perciò, anche se la responsabilità del condominio è presunta, la quantificazione dei danni deve avvenire sempre sulla base degli elementi forniti dal danneggiato, che deve dimostrare il valore dei beni conservati nel box e dunque l’entità del danno riportato in conseguenza dell’allagamento dei locali.

[3] Cass. ord. n. 23442/2018 e n. 7553/2021.

[4] Trib. S.M. Capuavetere, sent. n. 2495 del 24.06.2022.

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